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　　受新冠肺炎疫情影響，社會各類商業經營活動都面臨重大考驗，疫情之下的商鋪租金、租期等也成為租賃雙方關注的問題。近日，珠海市香洲區法院對一起房屋租賃合同糾紛案作出一審判決，認定承租人單方解除合同構成違約。

　　●承租人欲單方解除合同

　　2017年11月，陳某與李某簽訂房屋租賃合同，約定陳某向李某租賃位于珠海市區某大型商場內的19間商鋪，用于經營早教機構，租期為6年。

　　2020年2月，因發生新冠肺炎疫情，根據珠海市教育局下發的文件要求，陳某所經營的早教機構開始停止營業。隨后，陳某向李某發出《解除租賃合同通知書》，李某回復表示同意減免2月租金、減半收取3月租金，但拒絕陳某解除租賃合同的請求。同年3月，陳某擬將涉案房屋內物品搬離，但遭到商場物業公司工作人員的阻止，物業公司稱除非李某書面許可，否則不予放行。

　　雙方未能就合同解除事宜達成一致意見，陳某遂向香洲法院提起訴訟。

　　庭審中，陳某要求確認雙方簽訂的房屋租賃合同已解除，并訴求李某退還租賃保證金26萬元。李某確認雙方的合同于2020年5月終止履行，并提起反訴，要求陳某支付2020年2月至5月的租金52萬元及違約金10萬元，賠償半年的租金損失78萬元，確認沒收租賃保證金26萬元。

　　陳某認為，新冠肺炎疫情屬于不可抗力，因涉案租賃合同履行期間受不可抗力因素影響解除合同，應無須承擔違約責任。而李某則主張，陳某在疫情期間單方解除租賃合同，造成空租損失，陳某應承擔違約責任并賠償相應損失。

　　●違約方承擔賠償責任

　　香洲法院經審理后認為，新冠肺炎疫情的確屬于不可抗力事件，但并非一旦出現不可抗力事件即成就合同解除的法定條件。

　　該案中，雙方合同約定的租賃期限長達6年，至2024年10月31日期滿，自2020年年中起，新冠病毒在國內已得到有效控制，居民的日常生活及教育機構的營業也逐步恢復正常。

　　相比新冠肺炎疫情的持續時間和合同剩余履行期間，法院認為疫情尚未達到致涉案合同目的不能實現的程度，陳某以此為由單方解除合同，屬于違約行為，基于雙方庭審陳述，確認該案租賃合同已終止，判決確認合同解除，李某收取的26萬元保證金不予退還。

　　李某反訴主張支付違約金有相應的合同依據，但考慮到陳某及時通知李某解除合同并積極處理搬遷事宜，并不存在故意拖延占用租賃物業的情形，同時綜合考慮作為出租人的李某在疫情中應負擔一定減免租金義務等因素，香洲法院酌情判令陳某向李某支付違約金10萬元及賠償租金損失10萬元。

　　李某不服一審判決，提起上訴，珠海市中級人民法院二審駁回李某全部上訴請求，維持原判。

　　法官提醒

　　新冠肺炎疫情屬于不可預見、不可避免、不可克服的不可抗力事件。然而，并非受到新冠肺炎疫情的影響承租人即享有無條件單方解除合同的權利，只有因不可抗力事件導致合同目的無法實現，承租人才能解除合同。而合同目的能否實現，則應根據根據租賃房屋的用途、租賃期限、租金標準等因素來綜合判斷。

　　2020年至今，新冠肺炎疫情深刻影響了服務行業，租賃市場也隨之衍生出許多矛盾糾紛。法官提醒，承租人通過單方解除租賃合同轉嫁風險及損失的行為，有違公平原則及恪守合同履行原則，不予提倡。在租賃關系中，出租人與承租人應互相體諒，共擔風險。承租人出現租金交納困難情況的，雙方應通過協商暫緩交納、減交免交租金或適當延長租賃期限等方式共渡難關。

（南方法治報）